Dipl.-Ing. Romana Ring allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für
Denkmalschutz, Stadtbild, Ortsbild, Raumplanung, Bauwesen, Baugewerbe, Innenarchitektur
Koppstraße 29, 4020 Leonding 0650 59 15 036 architektin@romanaring.at
GUTACHTEN
Weyregg Bebauungsplan 14 - Kirchendorf
BEFUND
Das Kirchendorf ist der historische Siedlungskern der Gemeinde Weyregg. Es erstreckt sich
südöstlich der Pfarrkirche bis etwa zur Einmündung der Römerstraße in die Wachtbergstraße und
wird von kleinmaßstäblichen, maximal zweigeschossigen Wohnhäusern geprägt, die ihr historisches
Erscheinungsbild in seinen Grundzügen weitgehend erhalten haben.
Die Verkehrswege im Kirchendorf sind den topographischen Gegebenheiten des Ortes entsprechend
schmal, kurvig und weisen beträchtliche Steigungen auf.
Ein weiteres Charakteristikum des Kirchendorfes sind die Hausgärten, die in ihrem informellen Auftritt
dem nach wie vor landwirtschaftlich geprägten Umfeld entsprechen.
Es liegen geotechnische Stellungnahmen vor, die eine Gefährdung der Hausbrunnen des
Kirchendorfes durch den Bau einer Tiefgarage sowie die Existenz von oberflächennahen
Felsformationen im Kirchendorf vermuten lassen.
- DAS ÖRTLICHE ENTWICKLUNGSKONZEPT
Zweitwohnsitze:
Das Örtliche Entwicklungskonzept (ÖEK2 2014) führt die Existenz von Zweitwohnsitzen als
bedauerlichen Umstand an – „Nebenwohnsitzproblematik“ (ÖEK2 2014, Seite 10) - und nennt als
eines der vorrangigen Ziele, Widmungen für zeitweiligen Wohnbedarf nicht auszuweiten (ÖEK2 2014,
Seiten 5, 6). „Die Gemeinde Weyregg strebt eine Festigung der Wohnfunktion an, wobei diese
positive Entwicklung ausschließlich im Bereich der Hauptwohnsitzwohnungen stattfinden soll“ (ÖEK2
2014, Seite 12)
Tourismus als Wirtschaftszweig:
Dem Tourismus wird rückläufige, wenngleich nach wie vor große Bedeutung zugemessen „Die
wichtigste Maßnahme, die seitens der Gemeinde für die touristische Entwicklung getroffen werden
kann, ist die Erhaltung eines intakten Ort- und Landschaftsbildes…“ (ÖEK2 2014, Seite 8).
Die Gemeinde bekennt sich zur touristischen Funktion und ist bereit, eine positive Entwicklung durch
raumordnerische Maßnahmen herbeizuführen bzw. zu unterstützen.“ (ÖEK2 2014, Seite 12)
Planungsgebiet
Der vorliegende Entwurf zum Bebauungsplan - 14 Kirchendorf ist auf zwei Grundstücke (Nr. 543,
545) inmitten des Kirchendorfes beschränkt. Das Grundstück 545 ist mit zwei Gebäuden bebaut,
deren eines, das so genannte „Kramerhäusl“ in seiner Grundsubstanz seit dem 16. Jahrhundert
besteht und somit zu den ältesten Gebäuden des Kirchendorfes zählt.
Widmung
Das Planungsgebiet wird durch eine Widmungsgrenze – 543 liegt im Wohngebiet, 545 im Kerngebiet
– geteilt.
Maß der baulichen Nutzung
Als Grundlage für das Maß der baulichen Nutzung führt der Bebauungsplan eine Grundflächenzahl
von 0,25 zuzüglich eines „Dichtezuschlags“ von 0,05 unter der Voraussetzung einer 100%-igen
Anordnung der vorgeschriebenen Autoabstellplätze in einer Tiefgarage und einer maximalen
Geschossflächenzahl von 0,8. Das Maß der baulichen Nutzung wird weiters über die Geschossanzahl
definiert, die für 545 (Teilbereich 1) mit drei oberirdischen Vollgeschossen, für 543 (Teilbereich 2) mit
zwei oberirdischen Vollgeschossen und einem Dachgeschoss festgelegt wird.
Dipl.-Ing. Romana Ring allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für
Denkmalschutz, Stadtbild, Ortsbild, Raumplanung, Bauwesen, Baugewerbe, Innenarchitektur
Koppstraße 29, 4020 Leonding 0650 59 15 036 architektin@romanaring.at
Bauweise
Die Bauweise für 545 (Teilbereich 1) wird mit „sonstige Bauweise“, für 543 (Teilbereich 2) mit „offene
Bauweise“ festgelegt. Die „sonstige Bauweise“ für 545 erlaubt die Verbindung einzelner Baukörper
durch verglaste Erschließungsflächen und, unter bestimmten Voraussetzungen, das Unterschreiten
des „üblicherweise innerhalb eines Bauplatze einzuhaltenden Mindestabstandes“
Baufluchtlinien
Die Baufluchtlinien für 545 (Teilbereich 1) folgen in ihrer Geometrie einem konkreten Bauprojekt. Sie
sind für oberirdische und unterirdische Bebauung gestaffelt und treten bis zu 1,00 Meter an die
Straßenfluchtlinien, respektive 1,50 Meter an die südliche Grundgrenze zu 543 heran. Die
Baufluchtlinien für 543 (Teilbereich 2) hingegen halten einen Abstand von 3,00 bis 4,00 Metern zu
den jeweiligen Grundgrenzen ein.
Verkehrserschließung
Entlang der Straßenfluchtlinien sieht der Bebauungsplan mit Ausnahme eines kurzen Teilstücks an
der westlichen Grenze von 545 eine Grundabtretung zur Verbreiterung der Verkehrswege um 1,00
Meter vor. Die sich daraus ergebende Breite der Verkehrswege wird mit 5,37 Meter, 5,42 Meter und
5,81 Meter angegeben.
Ruhender Verkehr
Für 545 (Teilbereich 1) wird bei Neubau der Bau einer Tiefgarage verpflichtend vorgeschrieben,
deren Ein- und Ausfahrt in der Kurve südlich des historischen „Kramerhäusls“ anzuordnen ist.
Für beide Teilbereiche ist die Errichtung von 1,5 Stellplätzen je Wohneinheit vorgeschrieben.
Geotechnik
Die Beibringung eines geotechnischen Gutachtens mit Bezugnahme auf die geotechnischen und
hydrogeologischen Auswirkungen „des geplanten Bauvorhabens“ wird „in einem nachgeordneten
Verfahren“ vorgeschrieben.
Gestaltung
Beide Teilbereiche sollen mit Satteldächern (Neigung 18 bis 45 Grad) gedeckt werden.
Der technische Bericht nennt das Gutachten des Gestaltungsbeirates vom 25.04.2019 als Grundlage
für die Festlegung der Bebauungsgrundlagen.
19 Wohneinheiten, 24 Stellplätze
Das als Vorentwurfskonzept bezeichnete Projekt sieht nach Abbruch des Bestandes auf dem
Grundstück 545 die Errichtung einer Wohnanlage mit 19 Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit 24
Stellplätzen vor.
Darstellung als Einzelgebäude
Die Wohnungen sind in drei Baukörpern (A, B, C) untergebracht, die sich sternförmig über der nahezu
die gesamte Grundstückstiefe (Nord-Süd) einnehmenden Tiefgarage erstreckt. Ein „Strukturplan“
stellt die drei Baukörper als frei stehende Objekte dar.
Drei Vollgeschosse
Alle drei Baukörper weisen drei oberirdische, mit Wohnungen genutzte Geschosse auf, die der
Topographie entsprechend in unterschiedlichen Höhenlagen situiert sind. Dies führt auch zu der
Bezeichnung „Kellergeschoss“ und „Dachgeschoss“ für Ebenen, die als oberirdische Vollgeschosse
zu betrachten sind.
Verbindendes Erschließungsgebäude
Die Erschließung der Wohneinheiten erfolgt über ein an der südlichen Stirnseite des Baukörpers B
angeordnetes Stiegenhaus mit Lift und die daran angebundenen Laubengänge. Zur räumlichen und
materiellen Ausbildung der Erschließungsflächen finden sich im Projekt nur vage Angaben.
Möblierungspläne
Die Ausarbeitung des Projektes ist bis zur detaillierten Darstellung der Möblierung gediehen. Es fällt
auf, dass im Erdgeschoss und im Dachgeschoss des Baukörpers B jeweils eine Wohnungstrennwand
bei gleich gebliebener Situierung zweier Eingänge und der Möblierung der Wohnungen entfernt
wurde, was den Anschein einer Senkung der Wohnungsanzahl auf 17 erwecken könnte.
Statut des Gestaltungsbeirates
Über das Statut des Gestaltungsbeirates von Weyregg ist nichts bekannt. Ein in Befund und
Gutachten gegliedertes, mit 25. April 2019 datiertes Schreiben führt Arch. Dipl.-Ing. Olivia Schimek,
Arch. Dipl.-Ing. Toma Lechner und Arch. Dipl.-Ing. Heinz Plöderl als Mitglieder an.
Empfehlungen
Das von Arch. Dipl.-Ing. Heinz Plöderl unterzeichnete Schriftstück beschreibt das Projekt, gesteht
eine „geringfügige“ Überschreitung der Grundflächenzahl zu und empfiehlt neben der Einhaltung
eines Abstandes von mindestens einem Meter von den neuen Grundgrenzen die Deckung der
Gebäude mit „ortsüblichen“ Satteldächern. Weiters wird eine Präzisierung der Erschließung und die
Weiterentwicklung des Projektes zu einem „attraktiven, gesamtheitlich nachhaltigen Wohnangebot“
empfohlen. Zuletzt wird gefordert, „… die 3 Baukörper so in den Gesamtkontext des Dorfes zu
situieren, dass die vorhandenen Potentiale des Grundstückes und der Freiflächen sorgfältig
ausgestaltet werden und die Setzung der 3 Baukörper zu einem neuen qualitativen Ensemble im
Kirchendorf führt.“
Projekt als Grundlage des Bebauungsplanes
In einem letzten Satz wird empfohlen, die Vorgaben des Bebauungsplanes auf das im Sinne der
Empfehlungen weiter entwickelte Projekt abzustimmen.
GUTACHTEN
Projekt als Vorgabe für den Bebauungsplan
Da die Bestimmungen des vorliegenden Bebauungsplanes im Bereich des Grundstückes 545
(Teilbereich 1) auf ein bis zur Möblierungsplanung vorangetriebenes Projekt zugeschnitten sind, soll
zunächst kurz auf dieses Projekt eingegangen werden.
Maximierung des Volumens
Die Stärke des Projektes liegt in der Maximierung des Volumens und der Anzahl der Wohnungen auf
dem Grundstück 545. Die Wohnungsgrundrisse entsprechen heute üblichen Standards, wenngleich
die unmittelbar neben der Ein- und Ausfahrt in die Tiefgarage gelegene Wohnung wohl unter den
Immissionen zu leiden haben wird. Die Erschließung über ein Stiegenhaus mit Lift ist sparsam in der
Gestehung und im Betrieb.
Stellplatzanzahl nicht ausreichend
Die Organisation des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage ist angesichts der hohen
Wohnungsanzahl und der weitgehenden Verbauung des Grundstückes logisch. Allerdings können die
derzeit projektierten 24 Stellplätze nicht den verordneten Stellplatzbedarf von 1,5 Stellplätzen je
Wohneinheit (19 x 1,5 = aufgerundet 29) abdecken.
Fremdkörper im Ortsbild
Dem Kontext des Kirchendorfes ist die Wohnanlage allerdings in keiner Weise angemessen. Die
Darstellung der drei Wohngebäude im „Strukturplan“ als freistehende Körper unter Vernachlässigung
des zentralen Erschließungsgebäudes und der verbindenden Laubengänge ist irreführend,
insbesondere als sie auch die Höhenentwicklung nicht wiedergibt. Die Wohngebäude sind ja um
jeweils ein Geschoss höher als die Häuser des Kirchendorfes. Das beträchtliche Volumen der
Tiefgarage wird aufgrund der starken Hanglage ebenfalls räumlich wirksam und ist ein Fremdkörper
in dem von bescheidener Bodenständigkeit geprägten Kirchendorf.
Kosten und Risiken
Aufgrund der räumlichen Enge und angesichts der in mehreren Stellungnahmen dargelegten
geotechnischen Rahmenbedingungen (Grundwasserströme, Felsformationen) ist von einer technisch
und wirtschaftlich aufwändigen Baumaßnahme auszugehen. Die steilen, schmalen, kurvigen
Zufahrtsstraßen zur Baustelle und der beengte Bauplatz werden nicht nur die Kosten für die
Errichtung der Anlage erhöhen, sondern lassen auch die Beeinträchtigung des benachbarten
Umfeldes durch Lärm, Erschütterung und blockierte Verkehrswege befürchten. Insbesondere die
durch freies Abböschen nicht zu bewerkstelligende Sicherung der Baugrube wird allein durch die
Bereitstellung der mit hoher Wahrscheinlichkeit dafür notwendigen Großgeräte eine erhebliche
Herausforderung darstellen. Auch bringen die Erschütterungen durch den zur Errichtung der
Tiefgarage notwendigen Aushub und Materialtransport beträchtliche Risiken für den Bestand der
umliegenden historischen Gebäude mit sich.
Gewinn für Bauträger, Schaden für Weyregg
Zusammenfassend kann sich der Bau der geplanten Wohnanlage bei entsprechend hohen
Verkaufspreisen für den Bauträger als Gewinn erweisen. Für das Kirchendorf und somit für die
Gemeinde Weyregg allerdings zeichnet sich im Falle seiner Errichtung infolge einer massiven
Störung des Ortsbildes und der Überlastung der Infrastruktur ein erheblicher Schaden ab.
Widerspruch zu den Grundsätzen der Raumordnung
§ 2 Abs 1 Z 10 Oö ROG nennt als Grundsatz und Ziel der Raumordnung "die Erhaltung und
Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes sowie eine umfassende Dorf- und Stadtentwicklung unter
besonderer Berücksichtigung der Stärkung der Stadt- und Ortskerne“.
§ 31 Abs 1 Oö ROG wiederum gibt vor, dass Bebauungspläne den Grundsätzen des § 2 nicht
widersprechen dürfen.
Der Bebauungsplan 14 - Kirchendorf erfasst inmitten eines historischen Siedlungskernes nur zwei
Grundstücke und geht nicht auf Gegebenheiten der umliegenden Bebauung ein. Er steht somit im
Widerspruch zu den Grundsätzen der Raumordnung. Die offen gezeigte Abstimmung des
Bebauungsplanes auf ein einzelnes Projekt, dessen Dimensionen den Rahmen dieses
Siedlungskernes bei weitem sprengen, kann nicht als ein Akt der umfassenden Dorfentwicklung
gesehen werden. Da dieses Projekt überdies mit dem Abbruch des „Kramerhäusls“ ein
charakteristisches Element des historischen Ortskernes zerstört, widerspricht der auf das Projekt
abgestimmte Bebauungsplan dem Ziel der Erhaltung und Gestaltung des Ortsbildes.
Ungleichbehandlung
Der Bebauungsplan zeigt schon in sich eine massive Ungleichbehandlung der beiden Grundstücke
545 (Teilgebiet 1) und 543 (Teilgebiet 2). Warum ist für 545 „sonstige Bauweise“ zulässig, für 543
jedoch „offene Bauweise“? Warum sind die Baufluchtlinien für 543 wesentlich enger gesteckt als für
545? Warum darf auf 545 ein Vollgeschoss mehr errichtet werden als auf 543? Diese
Ungleichbehandlung innerhalb eines historisch homogen gewachsenen Siedlungsgebietes trifft
naturgemäß auch die anderen Liegenschaften des Kirchendorfes, die nicht zum Planungsgebiet
gehören.
Plan zur Begünstigung eines Einzelnen
Die Beschränkung des Bebauungsplanes auf zwei Grundstücke bei gleichzeitiger massiver
Bevorzugung des Grundstücks 545 zeigt deutlich, wie viel schwerer das Interesse der
Liegenschaftseigentümer des Grundstücks 545 im Gegensatz zum öffentlichen Interesse wiegt.
Widerspruch zum Örtlichen Entwicklungskonzept: gestörtes Ortsbild, Zweitwohnsitze
Laut § 31 Abs 1 Oö ROG dürfen Bebauungspläne dem Flächenwidmungsplan nicht widersprechen.
Das Örtliche Entwicklungskonzept ist Teil des Flächenwidmungsplanes. Es sieht die Stärkung der
Gemeinde als Wohngemeinde bei gleichzeitigem Zurückdrängen der Zweitwohnsitze und die
Stärkung des Tourismus durch die Pflege des Orts- und Landschaftsbildes vor. Die Vorgaben des
Bebauungsplanes sind geeignet, das Ortsbild Weyreggs im Bereich seines historischen
Siedlungskernes massiv zu stören. Es sind im Bebauungsplan auch keine wie immer gearteten
flankierenden Maßnahmen ersichtlich, die den Bau von Zweitwohnsitzen im Planungsgebiet
verhindern könnten.
Intransparente Vorgaben, zu hohe bauliche Nutzung
Die im vorliegenden Bebauungsplan gewählte Darstellung der baulichen Nutzung über eine
Grundflächenzahl (Bebaute Fläche/Grundstücksfläche) in Kombination mit einer maximalen
Geschossanzahl ist weniger leicht nachzuvollziehen, als es die Angabe einer Geschossflächenzahl
(Summe aller Geschossflächen/Grundstücksfläche) wäre. Die weiter angeführten
Überschreitungsmöglichkeiten tragen ebenfalls zur Verschleierung eines Umstandes bei: die für das
Grundstück 545 zulässige bauliche Nutzung ist zu hoch. Die zulässige Geschossanzahl ist um ein
Vollgeschoss höher als im unmittelbaren Umfeld. Die im Kontext mit diversen
Überschreitungsmöglichkeiten genannte maximale Geschossflächenzahl von 0,8 ist untypisch hoch
für den ländlichen Raum.
Überlastung der Verkehrswege
Das hohe Maß der baulichen Nutzung zieht hohes Verkehrsaufkommen nach sich, das von den
bestehenden Verkehrswegen nicht bewältigt werden kann. Auch nach der Grundabtretung beträgt die
Breite der erschließenden Straßen weniger als sechs Meter. Die Errichtung auch nur eines einseitig
geführten Gehsteiges zur Sicherheit der Fußgänger ist nicht möglich.
Überlastung durch ruhenden Verkehr
Die überzogene bauliche Nutzung des Grundstückes 545 erzeugt naturgemäß auch für den ruhenden
Verkehr einen Flächenbedarf, der die kleinteilige Struktur des Kirchendorfes sprengt.
Überlastung und Gefährdung durch den Bau
Bei der Errichtung eines Objektes, das die im Bebauungsplan für das Grundstück 545 vorgesehene
hohe bauliche Nutzung ausschöpft und der Verpflichtung zur Errichtung einer Tiefgarage nachkommt,
ist mit einer Überlastung und auch Gefährdung des Umfeldes durch die Baumaßnahmen und den
damit verbundenen Baustellenverkehr zu rechnen.
Geotechnisches Gutachten als Voraussetzung
Die Beibringung eines geotechnischen Gutachtens mit Bezugnahme auf die geotechnischen und
hydrogeologischen Auswirkungen „des geplanten Bauvorhabens“ und somit der Vorgaben des
Bebauungsplanes muss vor der Erstellung des Bebauungsplanes erfolgen. Die Erhebung von
Informationen, die für die Sicherheit des Siedlungsraumes von so schwerwiegender Bedeutung sind,
auf einen Zeitraum nach erfolgter Verordnung zu verschieben ist fahrlässig, da die mögliche
Beeinträchtigung der Hausbrunnen durch den Bau einer Tiefgarage und die Existenz
oberflächennaher Felsformationen im Planungsgebiet ja bereits bekannt sind.
Keine Befassung des Gestaltungsbeirat mit der historischen Bausubstanz
Laut § 30 Abs 7 Oö Bauordnung kann sich die Baubehörde „zur Beratung in Fragen der
Übereinstimmung eines geplanten Bauvorhabens mit dem Orts- und Landschaftsbild eines
sachverständigen Beirats bedienen. Ziel der Tätigkeit des Beirats ist insbesondere der Schutz und die
Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, wobei auf …….. Gegenstände von geschichtlicher,
künstlerischer und kultureller Bedeutung Bedacht zu nehmen ist.“ In seiner Stellungnahme zu dem
ihm vorgelegten Bauprojekt geht der Gestaltungsbeirat nicht auf die Frage nach der
Erhaltungswürdigkeit des geschichtlich und kulturell bedeutenden Kirchendorfes, insbesondere des
zum Abbruch vorgesehenen „Kramerhäusls“ ein. Somit wird ein wesentlicher Aspekt des Schutzes
und der Gestaltung des Ortsbildes nicht behandelt.
Empfehlungen des Gestaltungsbeirates nicht umgesetzt
Die Empfehlungen des Gestaltungsbeirates gelten dem konkreten Projekt und stehen mit dem
Bebauungsplan nur insofern in Verbindung, als dieser auf das den Empfehlungen entsprechend
weiter entwickelte Projekt abzustimmen sei.
Die Weiterentwicklung des Projektes zu einem „attraktiven, gesamtheitlich nachhaltigen
Wohnangebot“ ist nicht ersichtlich. Auch die Empfehlung „… die 3 Baukörper so in den
Gesamtkontext des Dorfes zu situieren, dass die vorhandenen Potentiale des Grundstückes und der
Freiflächen sorgfältig ausgestaltet werden und die Setzung der 3 Baukörper zu einem neuen
qualitativen Ensemble im Kirchendorf führt.“ wurde bisher nicht umgesetzt.
ZUSAMMENFASSUNG
Zusammenfassend ist zu sagen, dass der Bebauungsplan 14 - Kirchendorf der Gemeinde Weyregg in
seiner vorliegenden Fassung den gesetzlichen Rahmenbedingungen und fachlichen Grundsätzen der
Raumordnung nicht entspricht.
Leonding, den 03.09.2019 Romana Ring.
Quellen: Oö. Raumordnungsgesetz
Oö. Bautechnikgesetz
Doris Kataster
Örtliches Entwicklungskonzept (ÖEK2 2014)
Bebauungsplan 14 - Kirchendorf Stand 04.07.2019
Studie Projekt Weyregg BAUZONE, Stand 13.05.2019
Gutachten Gestaltungsbeirat Weyregg vom 25.04.2019
Stellungnahme OM ziviltechnik geologie vom 28.06.2019
Stellungnahme MJP Ziviltechniker GmbH vom 13.06.2018
Stellungnahme MJP Ziviltechniker GmbH vom 12.06.2019